פסק-דין בתיק ת"א 1002/07

רקע

1.                  שתי תובענות שהדיון בהן אוחד. בת"א 1002-07 התובע הוא עיזבון המנוחים בני הזוג שיידלין ז"ל (" העיזבון") באמצעות היורשות, ובת"א 1134-07 התובעת היא חברת פיתוח ובניין בישראל בע"מ (" פיתוח ובניין"). הנתבעות הן עיריית חיפה (" העירייה"), הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (" הוועדה המקומית"), מנהל מקרקעי ישראל (" המנהל"), המדינה וחברת הימנותא בע"מ (" הימנותא"). יצוין כי התביעה נגד המדינה כוונה כנגד שלושה משרדי ממשלה - משרד הבינוי והשיכון (" משב"ש"), משרד האוצר ומשרד הפנים, וגם הטענות המופנות כלפי המנהל והימנותא הן במהותן טענות המכוונות כנגד המדינה. בנוסף, בסיכום הטענות שהגישו העירייה והוועדה המקומית נאמר כי הן מצטרפות לכל מה שהמדינה טענה, ובהתאם לכך אתייחס לכל הנתבעות כאל אחת, זולת אם מתחייב אחרת מן ההקשר ואז אתייחס לנתבעת הרלוונטית.

2.                  עניינן של התביעות הוא נכס מקרקעין המצוי בתחומי העיר חיפה ששטחו הוא כ-46,000 מ"ר והידוע כחלקות 1-46 בגוש 11238 (" הנכס" או " המקרקעין"), והמהווה חלק מחטיבת קרקע בשטח של כ-400 דונם (" חטיבת הקרקע"). בעבר כונה האזור שהנכס מצוי בו "מישור הכרמל", ולימים השתנה הכינוי והוא ידוע היום כ"רמת אלון דרום". בשנת 1974 הופקעה חטיבת הקרקע והנכס כחלק ממנה, ובאותה עת הייתה פיתוח ובניין הבעלים של מחצית מן הזכויות בנכס והעיזבון היה הבעלים של שמינית מן הזכויות. ביום 17.3.74 התפרסמה הודעתו של שר האוצר דאז שבתוקף סמכותו לפי סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (" הפקודה") הוא הרשה לעירייה להשתמש בכל הכוחות והזכויות הנתונות לו לצורך רכישתם של מקרקעין כמפורט בהודעה, ובכללם גם הנכס (י"פ 1995 בעמ' 1105 - מוצג 32) (כאן המקום לציין שבהסכמת הצדדים הוגש תיק מוצגים משותף (" תיק המוצגים"), וההתייחסות למוצגים תהיה בהתאם לספרור שקבעו הצדדים). ביום 2.6.74 פרסם ראש העירייה דאז הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה שלפיה חטיבת הקרקע, ובכלל זה גם הנכס, דרושים לעירייה לצורכי ציבור וכי העירייה מתכוונת לקנות מיד חזקה בו (י"פ 2013 בעמ' 1550 - מוצג 38).

3.                  פיתוח ובניין תקפה את צו ההפקעה (בג"צ 55/76 חברת פיתוח ובניין בע"מ נ' שר האוצר (30.5.76)), אולם עתירתה נדחתה מחמת שיהוי, תוך שבית המשפט ראה לציין שגם לעצם העניין ספק אם היה מקום להתערב במעשה ההפקעה. עוד ראוי לציין כי התובעים בשני התיקים תבעו, וקיבלו, פיצויים בגין ההפקעה. פיתוח ובניין הגישה תביעה בת"א 1414/76 ואילו העיזבון הגיש תובענה בת"א 744/77, ועל פסקי הדין שניתנו ערערו התובעים לבית המשפט העליון (פיתוח ובניין ערערה בתיק ע"א 616/77 והעיזבון ערער בתיק ע"א 170/78). ביום 12.3.81 קיבל בית המשפט העליון את הערעורים בחלקם והורה על תיקון מסוים של פסקי הדין שניתנו בערכאה הראשונה לטובת התובעים (כאן). על כל פנים, אין מחלוקת שהחבות בפיצויים מכוח הפקודה סולקה במלואה והתובעים גם אינם טוענים אחרת (אם כי הם טוענים שבמועד תשלום הפיצויים נשחק ערכם ביחס לשינוי במחירי הנדל"ן והוא לא שיקף, אפילו בקירוב, את שווי המקרקעין בעת ההפקעה). משאלה הם פני הדברים, ניתן לעבור ולהסביר את מהותן של התביעות.

4.                  שתי התביעות הוגשו בשנת 2007, ובאותה עת טרם נחקק תיקון מספר 3 לפקודה (" תיקון מס' 3"), שכפי שיוסבר להלן יש לו חשיבות רבה ומשקל מכריע בתוצאה שאליה אני מגיע. בנוסף לכך, בעת שהוגשו התביעות עמד בתוקפו פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ 2390/96 יהודית קרסיק  נ' מדינת ישראל  פ"ד נה(2), 625 (2001) (" עניין קרסיק"), שניתן ביום 13.2.01 ואשר בו נפסקה ההלכה שאם המטרה הציבורית שעמדה ביסוד הפקעת מקרקעין לפי הפקודה חדלה להתקיים, אזי ככלל ההפקעה מתבטלת והבעלים זכאי להשבת המקרקעין. עם זאת נקבע, על דעתם של כל שופטי ההרכב המורחב, שיש להשאיר בצריך עיון - על מנת להחליט בכך מאוחר יותר - את שאלת המועד הנכון לתחולת ההסדרים שנקבעו בפסק הדין. כאן המקום לציין גם שבפסק הדין הדגיש בית המשפט העליון את הצורך בנקיטת פעולה על ידי המחוקק, ודומה שאין מי שיחלקו שעניין קרסיק היה הזרז לחקיקתו של תיקון מס' 3 לפקודה (וראו את תיאור השתלשלות העניינים בפסק הדין המשלים בעניין קרסיק (9.2.09)).

תמצית הטענות ותיאור ההליך

5.                  טענתם העיקרית של העיזבון ופיתוח ובניין (ביחד, " התובעים") היא שהעירייה והמדינה פעלו במקרקעין בניגוד לתכלית המוצהרת של ההפקעה, שהן מכרו את המקרקעין בשוק החופשי   בדרך של מכרז (מכרז חי/14/2000 (מוצג 185) (" המכרז")), וכפועל יוצא מכך נצמחה להן תועלת שהיא בבחינת עשיית עושר ולא במשפט שבאה להן על חשבון התובעים, ולכן הם זכאים להשבה (כך נטען בסעיף 44 לכתב תביעת העיזבון ובסעיף 61 ו-62 בכתב תביעת פיתוח ובניין). בתביעת פיתוח ובניין נטען גם שבמועד כלשהו לאחר ההפקעה הובטח לה כי היזמות וביצוע עבודות הפיתוח במקרקעין יימסרו לה וכי תתאפשר לה רכישת דירות שייבנו על המקרקעין, והבטחות אלה הופרו.

6.                  פיתוח ובניין הגישה את תביעתה המקורית על דרך של המרצת פתיחה (הפ' 103/07) והיא עתרה ל"קביעת שיעור הפיצויים הראויים הנוספים המגיעים למבקשת בגין הפקעת מקרקעין". בבקשה פרשה פיתוח ובניין את השתלשלות העניינים בקשר להפקעה ולתקופה שאחריה, וטענה כי משפורסם המכרז שונתה מטרת ההפקעה ולמעשה התבטלה. על יסוד כך נטען שהנתבעות התעשרו ולא במשפט וכי לכן זכאית פיתוח ובניין לפיצויים נוספים בגין ההפקעה. כאן המקום לציין שפיתוח ובניין הרחיבה את טיעוניה על יסוד פסק הדין שניתן ביום 9.3.97 בת"א (ת-א) 602/03 מרים עמית ואח' נ' מדינת ישראל ואח' (9.3.97) (פסק דין משלים ניתן ביום 23.11.98) (" עניין עמית") שהתייחס גם הוא להפקעת מקרקעין במתחם של מישור הכרמל. פיתוח ובניין טענה כי כשם שנקבע בעניין עמית שהנתבעות חייבות בפיצוי הן מכוח דיני עשיית עושר והן מכוח עצם הפגיעה בזכות הקניינית, כך יש גם לחייבן לשלם לפיתוח ובניין פיצויים נוספים על אלה שכבר שולמו לאחר ההפקעה. עוד נטען על יסוד פסק הדין בעניין קרסיק, שמשנזנחה המטרה המקורית של ההפקעה יש להשיב את המקרקעין לפיתוח ובניין או לשלם פיצויים נוספים על בסיס "הפקעה מחודשת", דוגמת ההסדר הקבוע בסעיף 195(2) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (" חוק התכנון"). נטען גם שהנתבעות התחייבו כלפי פיתוח ובניין לאפשר לה לבצע את פיתוח היזמות בעצמה, שהבטחה זו הופרה ופיתוח ובניין זכאית לפיצוי גם בשל כך.

7.                  ביום 1.8.07 הגישו הנתבעות 3-7 בקשה לדחיית התובענה על הסף מחמת התיישנות (בש"א 11966/07), ולנושא זה אתייחס בנפרד, ולחלופין להעברת הדיון בתובענה לפסים רגילים (היינו, כתביעה אזרחית). ביום 13.11.07 הגישו הצדדים בקשה משותפת לאישור הסדר דיוני שעל פיו, בין השאר, יועבר הדיון בתובענה לפסים רגילים וניתנה לפיתוח ובניין שהות להגשת כתב תביעה מתוקן. ביום 19.12.07 הודיעה פיתוח ובניין כי הבקשה שהוגשה כהמרצת פתיחה תשמש כתב תביעה (ת"א 1134/07) וסכום התביעה הועמד על כ-35 מיליון ש"ח (כערכם ביום 25.6.00 עת נמכר הנכס, על פי הטענה, על דרך המכרז). בסכום זה נכלל סכום של כ-23 מיליון ש"ח המהווה את ההתעשרות הנטענת וסכום של כ-12 מיליון ש"ח המהווה, לפי הטענה, הפסד רווח יזמי שנגרם לפיתוח ובניין.

8.                  תביעת העיזבון (ת"א 1002/07) הוגשה ביום 15.10.07 כתביעה כספית בסכום של ששה מיליון ש"ח, ועיקר טענת העיזבון הוא שסיחור המקרקעין באמצעות המכרז אינו עולה בקנה אחד עם מטרת ההפקעה וכי הבנייה שבוצעה במקרקעין אינה תואמת את הייעוד שלשמו הופקעו המקרקעין, ובנסיבות אלה זכאי העיזבון לפיצויים נוספים בהתאם להסדר החוקי הקבוע בסעיף 195(2) לחוק התכנון.

9.                  ביום 4.2.09 החלטתי, על יסוד תקנה 520 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984, כי התובענות תתבררנה במאוחד. בישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 9.6.10 ציינו באי כוח התובעים כי המשא ומתן שהתנהל עם המדינה נקלע למבוי סתום ועל רקע זה הם ביקשו להמשיך בניהול ההליכים. בא כוח המדינה הסביר את עמדת המדינה בכך שסמוך לפני כן נחקק תיקון מס' 3 לפקודה אשר שינה את המצב המשפטי מקצה לקצה. עם זאת הוא ציין שלא מן הנמנע שאפשר יהיה להגיע להסדר פשרה. בצד זאת, ועל רקע בקשת התובעים להמשיך בבירור התביעות, ניתנו הוראות בקשר להגשת תצהירי עדות ראשית. ביום 30.11.10 ניתנה החלטה בדבר הגשת תיק מוצגים משותף, וזה אכן הוגש ביום 31.1.11. יצוין כי תיק המוצגים, הכולל עשרות רבות של מסמכים, הוגש בהסכמת כל הצדדים ובכפוף להסתייגויות של הנתבעות מחלק מן המוצגים, כמפורט בהודעה שליוותה את הגשת תיק המוצגים.

10.              לאחר מכן הובאו ראיות והוגשו סיכומי טענות מטעם הצדדים. נוכח התוצאה שאליה הגעתי, של דחיית התובענות על יסוד טענות סף, איני רואה צורך לסקור בהרחבה את כל הראיות, ואסתפק באזכור אותם עניינים בחומר הראיות שיש להם חשיבות או רלוונטיות בהקשר כזה או אחר. מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של גב' א' שיידלין (" שיידלין") (ת/1), חוות דעתו של השמאי א' כהן (" כהן") (ת/2), חוות דעתו של השמאי ש' רוזנברג ( "רוזנברג") מיום 13.3.07 וחוות דעת משלימה מיום 31.3.11 (חוות הדעת על שני חלקיה סומנה ת/3), חוות דעת של רואה חשבון ח' רבינוביץ' (ת/4), תצהיר של מר י' קרייתי, בעל מניות ומנהל בפיתוח ובניין (ת/5) ותצהיר של גברת י' קרייתי-מטלון (" מטלון") (ת/6). מטעם הנתבעים הוגשו תצהירו של מר י' יוגב, הממונה על ההפקעות בעיריית חיפה (נ/1), תעודת עובד ציבור שנערכה בידי הגברת ס' טסטה, סגנית מנהלת אגף הפרוגראמות במשב"ש (נ/2), חוות דעת של מומחה שנערכה בידי האדריכלית גברת ס' יונג (" יונג") (נ/3) וחוות דעתו של השמאי מ' וולקן ( "וולקן") (נ/7).

11.              סיכומי הטענות הוגשו בכתב. התובעים הגישו במשותף את סיכום טענותיהם וכן את סיכום טענותיהם בתשובה לסיכום טענות הנתבעות. כאמור לעיל, העירייה והוועדה המקומית הגישו הודעה שהן מצטרפות לכל הנאמר בסיכום הטענות שהגישה המדינה.

פקיעת זכות התביעה עקב  תיקון מס' 3

12.              הנתבעות טוענות כי כניסתו לתוקף של תיקון מס' 3 הביאה לכך שתביעתם של התובעים התיישנה, כי התיישנות זו היא מהותית (להבדיל מהתיישנות דיונית) וכי עקב כך אין מנוס מדחיית התביעה. טענה זו של הנתבעות הושתתה על הוראת סעיף 27 של תיקון מס' 3 שבחלקו הרלוונטי קובע כך:

"27.  (א).....

(ב)                בקרקע כמפורט להלן, רשאי שר האוצר או שר התחבורה והבטיחות בדרכים, לפי העניין, להשתמש לכל מטרה שהיא, לרבות העברת הבעלות בה לאחר, בכפוף להוראות כל דין, בלא תשלום פיצוי נוסף בשל כך, ואולם לגבי קרקע שנרכשה לפי הוראות חוק התכנון והבניה לא יחולו הוראות סעיף קטן זה וימשיכו לחול לגביה הוראות החוק האמור.

(1)   .....

(2)   קרקע שביום התחילה חלפו 25 שנים לפחות ממועד פרסום ההודעה לגביה לפי סעיף 7 לפקודה;